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经济日报罕见发声 中金报告展望行业!我国房地产走势究竟如何?
作者:admin  更新时间:2018-11-14

楼市分为坏的市场和好的市场

 

什么是坏的市场呢?

 

坏的市场就是茶余饭后、大街小巷,所有人都在讨论房价。只要售楼处一开盘,大家都没了命地往进跑,和菜市场买菜无异。这种市场下,购房者都是脑充血,开发商一忽悠,什么地段什么品质的房子都能卖出去,再有用的投资建议也是耳边风。

 

什么是好的市场呢?

 

好的市场趋于理性,有人买有人卖,房价因地段价值而发生分化:好的地段房价随着供需缓涨,差的地段随着供需横盘或缓跌。这时候买卖双方公平交易,掏心掏肺,大家不因过分谋利而失去交易操守。

 

可惜在中国,因为投资渠道太过匮乏,老百姓买房普遍存在投机心理。在这种情况下,中国大部分城市的楼市只存在两个状态,要么疯涨要么等死。
 


2018年,在严厉调控背景下,楼市疯狂上涨的势头被遏制住了,可以说调控取得了一定成效。然而最近楼市各种杂音很多,各种杂音中有真有假,真真假假别说普通老百姓,就是专家有时候都不一定能辨得清。

 

这不,近期,《经济日报》罕见发声,连续发表文章以正视听。先是《房地产进入“寒冬”了吗?》,又是《房地产市场并未出现趋势性转向 处于合理运行区间》。透过经济日报的评论不难看出,一些新的楼市信号需要我们去做正确的引导。

 

同时,11月12日,中金公司在就房地产行业2019年走向进行展望时表示,房地产市场已经步入下行周期,预计2019年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长,当前过紧的调控政策有望出现积极变化。

 

经济日报:不认楼市进入“寒冬”

 

经济日报作为中央级党报,是经济领域发行量最大、最具权威性和公信力的主流媒体,近期连续发表文章以正视听!

 

11月6日,经济日报发文《房地产进入“寒冬”了吗》,对于房地产,文章的态度有了微妙的变化。

 

文章开篇就明确指出:一些城市“环比下降”和“涨幅回落”就代表房地产市场进入寒冬了吗?否定了目前流行的楼市冰冻和入冬的论调。

 

楼市寒冬论流行,必然让很多人对楼市丧失信心,认为后期下跌几成定局,甚至会大跌。在这个背景下,很多人对买房失去了信心,不但投资客集体离场,不少刚需也开始观望,想等房价跌的差不多了再出手。
 


对于这种论调,经济日报开篇就给予了否定和驳斥,表明了态度和立场。

 

文章指出:在“房子是用来住的,不是用来炒的”定位要求下,热点城市楼市降温,全国市场总体趋稳,房地产市场呈现平稳健康态势,恰恰是调控取得良好成效的体现。

 

一句话定调,目前的房地产市场是平稳而非冰冻,这才是调控要达到的真正目的。

 

文章引用了国家统计局近期公布的数据来证明自己的论点,9月份70座大中城市,除个别城市住宅价格略有下降之外,67城仍是持平或者微涨,房地产开发投资和企业购置土地仍然呈增速。

 

同时文章指出:我们既不愿看到房价过快上涨,也不希望房地产市场过于冷清。更应该看到,伴随我国新型城镇化持续推进,以及国民经济持续稳定健康发展,房地产持续健康发展的基础是坚实的。

 

态度很明确,政府既不希望房产市场过热,也不希望房产市场过冷,目前楼市趋冷态势比较明显,必须要出来表明态度。

 

文章最后一段话尤其值得关注:房地产行业并不是进入寒冬,而是有望迎来新的春天。

 

一看到春天两个字,有些人又开始激动,认为“新的春天”,就是又要放水了,又要刺激楼市了,估计房价要开始上涨。其实关于春天的解读,文章后面写的很清楚:

 

房地产不应该是投机敛财的工具,应该朝着改善人们居住品质的方向良性发展。随着租赁在解决人们居住需求中发挥更加重要的作用,住房租赁将成为房地产市场新的增长点。健康养老住宅、智慧住宅、老旧住宅的翻新改造、绿色低碳住宅、住宅产业化,新的需求产生新的增长,房地产行业仍然大有可为。

 

文章写的很明白,打击炒房仍然是政府一贯坚持的方向,没有任何改变。但是,房地产行业需要有新的增长路径,包括房产租赁、智能、翻新、改造等等,把这些增长点抓上去,楼市就迎来了下一个春天。

中金报告:2019年是房地产基本面衰退年

 

“2019年是房地产基本面衰退年。”中金公司研究报告提出,目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部,进入下行阶段。双周期叠加共振,下行风险值得特别警惕。
 


 

报告认为,2019年全国商品房销售大概率将出现5年来首次同比下跌,面积、金额跌幅预计均在10%左右。其中,一二线城市将基本平稳,三四线城市将量价齐跌。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负,中性情形下跌幅预计分别达到5%和10%。

 

从2016年“930”楼市调控拉开大幕以来,全国各地调控政策数量、调控力度不断加码,两周年之际调控效果也逐渐显现,目前国内一线城市新房及二手房市场全面降温,二三线热门城市涨幅亦有回落。

 

楼市拐点已至,房价下降趋势明确,最明显是迹象来自2018年楼市“金九银十”成色明显不足,在房企推盘集中放量的情况下新房成交量仍弱于季节性,多地房价出现松动,购房人观望情绪浓厚。

 

而房企投资意愿也显著下降,拿地节奏放缓。有房企高管表示,减缓拿地一方面是出于现金流的压力,另一方面是部分房企买地的心态也和购房者一样,买涨不买跌。

 

对于2019年楼市的调控政策,中金公司认为,2019年政策可行的调节方向主要在四个方面:大力增加市场有效供应,包括促进增量与盘活存量;适当放松按揭贷款首付款比例、按揭利率的过度限制,支持刚需和首改等合理住房需求;适度增加按揭贷款额度;限价措施可继续保留,但改进定价机制与追踪管理的合理性,包括房地价统筹管理。

 

至于政策调节的时点,中金公司认为宜早不宜迟。报告称,以往三轮市场小周期的下行阶段,政策放松都开始于销售下降后的6个月左右,按此估计此轮政策调节应在2019年一季度末或二季度初。但考虑到本轮周期被拉长后市场向下的惯性更大,国内宏观经济面临的压力和国际外部环境的不确定性更高,前述政策调整宜及时介入。

 

最后,针对地产股的投资策略,中金报告认为,当前A、H股地产股当前市盈率均为历史最低,尽管基本面衰退趋势下短期市场对规模房企的销售、盈利增速持续性仍存担忧,但该负面影响远小于政策正向调整带来的估值修复空间。

 

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